주택담보대출을 이용하여 자금을 조달하고자 할 때 가장 큰 장애물은 LTV(Loan To Value, 주택담보대출비율)입니다. 정부의 규제로 인해 주택 가치를 기준으로 대출 가능한 금액이 제한되므로 필요한 자금을 전부 마련하기가 어려운 상황입니다.
예를 들어, LTV가 70%인 경우, 5억 원의 주택을 담보로 대출 받을 수 있는 액수는 3억 5천만 원에 불과합니다. 하지만 더 많은 자금이 필요할 경우, 어떤 방안이 있을까요? LTV 70%를 초과하는 방법과 대출 한도를 확대할 수 있는 구체적인 전략을 알아보겠습니다.
LTV 70% 규제, 그 이유는?
LTV는 금융기관이 대출 금액을 담보 자산의 평가 가치에 비례하여 인정할 비율을 나타냅니다.
- 금융사 리스크 관리: 자산 가치가 감소할 때 손실 방지하기
- 부채가 지나치게 축적되지 않도록 주의하기
- 부동산 시장 조정
LTV는 대출자의 범위를 제약
- 주택의 가치가 5억 원일 경우 LTV 70%를 적용하면 대출 가능한 금액은 3억 5천만 원이다.
- 자금이 부족한 경우에는 추가 대출 옵션을 고려해야 합니다.
LTV 70% 이상의 주택담보대출 한도를 설정하는 방법 5가지
담보 재평가를 통해 한도를 확대하는 방법
주택 가격이 오르면 담보 가치의 재평가를 통해 더 높은 LTV 기준을 적용받을 수 있습니다.
실천 방법
- KB부동산과 네이버 부동산 등의 플랫폼을 이용해 내 집의 시세를 조회합니다.
- 은행에 감정평가를 의뢰하여 주택의 가치를 새롭게 산정합니다.
예시:
- 기존 주택의 가치는 5억 원이며, 담보 대출 한도는 3억 5천만 원입니다.
- 최근 가격이 오르면서: 6억 원 → 대출 가능 금액 4억 2천만 원
중도금 대출 및 후순위 담보대출 활용하기
후순위 담보대출은 이미 존재하는 선순위 대출이 있고 그 뒤에 더해 받을 수 있는 대출입니다.
특징
- 금리가 선순위 대출에 비해 높지만, 추가 자금을 확보하는 것이 가능합니다.
- 담보 가치를 기준으로 남아있는 LTV 여유를 적극적으로 활용합니다.
사례:
- 기존 대출 가능한 금액: 3억 원(LTV 70%)
- 후순위 대출을 이용해 5천만 원을 추가로 확보했다.
전세를 이용한 대출 한도 증가
전세로 되어 있는 주택의 경우, 전세보증금을 담보로 하여 대출을 이용할 수 있습니다.
추천 상품
- 전세자금 대출
- 전세보증금 환급 대출
전세 보증금 2억 원을 담보로 삼아 추가로 1억 5천만 원의 대출이 가능합니다.
P2P 금융과 개인 담보대출 이용
P2P 금융 및 개인 담보대출은 전통적인 금융기관에서 제시하는 한계를 초과하여 자금을 확보할 수 있는 수단입니다.
특징
- 주택 가치를 기준으로 대출을 받을 수 있으며 기존 LTV와는 관계없음
- 대출 한도는 넉넉하지만, 금리가 약간 높을 수 있다.
신용 등급이 낮거나 추가 자금이 꼭 필요할 때 유용한 정보입니다.
정책금융상품 활용하기(보금자리론, 디딤돌대출)
정부의 지원 정책에 따라 금융 상품을 이용하면 보다 높은 LTV 한도와 저렴한 이자의 대출을 이용할 수 있습니다.
조건
- 소득 기준: 부부의 합산 연소득 7천만 원 이하
- 주택 조건: 6억 원 미만 주택
혜택:
- LTV 70%를 초과할 수 있습니다.
- 고정금리를 통해 금리 부담을 줄일 수 있습니다.
LTV가 70%를 넘은 대출 성공 사례
사례 1: 담보 재평가를 통한 추가 한도 확보
- 김씨는 이전에 LTV 70%를 적용받아 3억 원을 대출받았으나, 최근 아파트 가격이 20% 상승하였습니다. 감정평가 후 대출 한도를 4억 원으로 조정하여 부족한 자금을 해결할 수 있게 되었습니다.
사례 2: 후순위 대출을 통해 자금 확보
- 박씨는 기존 대출 한도를 전부 소진했지만, 후순위 대출을 이용하여 추가로 5천만 원을 마련해 사업 자금으로 사용했습니다.
LTV 70%를 초과하는 대출을 받기 위한 점검 리스트
- 주택 가격 조회 및 담보 가치 재검토 요청
- 후순위 담보대출 살펴보기
- 전세보증금 담보 이용
- P2P 금융과 개인 담보대출 비교
- 정책금융상품 사용 여부 점검
TV 70% 규제는 대출자가 지나치게 부채를 쌓는 것을 방지하기 위한 장치입니다. 그러나 효과적인 전략을 사용하면 더 많은 자금을 얻을 수 있는 방법이 있습니다.
핵심 요약
- 담보 재평가 및 후순위 대출의 능동적 이용
- 전세보증금을 위해 정책 금융상품을 이용하여 추가적인 한도를 설정할 수 있습니다.
- 대출 종류별 비교와 전문가 상담