주택담보대출 갈아타기 금리 비교와 대환 및 추가자금 신청에 대한 내용을 알아보겠습니다. 부동산 가격이 떨어졌음에도 불구하고 집을 구입하고자 하는 서민들은 여전히 많습니다. 특히 서울과 수도권의 경우 10억 원 이상의 주택이 많아 저축을 하거나 현금을 즉시 마련해 구매하는 것이 결코 간단한 일이 아닙니다.
주택담보대출로 5억원을 이용하고 있다면, 최근 3년 간의 금리 상승으로 인해 변동형 대출을 선택했다면 최소 1.5배 이상 증가했을 것입니다. 대출을 다른 상품으로 전환하기만 해도 금리를 1% 낮출 수 있으면 매달 납부해야 하는 금액을 60~70만원가량 줄일 수 있습니다.
주담보대출을 변경한 신청자는 5천명 이상이며, 평균적으로 1.55% 정도의 금리를 낮추는 효과를 보아 연간 약 300만원의 비용 절감이 가능합니다.
문제의 본질은 다른 곳에 있습니다. 2월부터 시행되는 스트레스 DSR입니다. 스트레스 DSR 제도는 변동금리 대출을 이용하는 차주가 대출 기간 동안 금리 상승으로 인해 원리금 상환 부담이 증가할 가능성을 고려하여 DSR을 산정할 때 일정 수준의 가산금리(스트레스 금리)를 포함하는 제도입니다.
2월부터 1금융권의 대출이 시작되고, 6월에는 2금융권으로 확대될 계획입니다. 지난달까지 담보 대출을 갈아타지 못한 경우 새로운 규제로 인해 한도가 부족해 재융자가 어려운 상황에 처할 수 있으며, 이때 보유하고 있는 자금을 일부 활용해야 할 수도 있습니다.
아파트 가격이 60% 이하
부동산 시세의 60% 미만으로 주택담보대출을 변경하고자 한다면, 주거래 은행을 포함하여 1금융권 은행들의 금리 비교를 통해 필요한 자격 요건을 확인해볼 수 있습니다.
이 시점에서 주의해야 할 사항은 최근 금리가 하락한 5년 고정금리 후에 변동형으로 전환하는 혼합형을 선택할지, 거치기간을 두어 일정 기간 상환금을 줄일 것인지, 아니면 바로 원리금상환 방식으로 갚아나갈 것인지에 대한 깊이 있는 고민이 필요합니다.
현재 아파트 시세와 대비해 50% 이하의 여유가 존재한다면, 현재의 금리가 4%를 넘는다는 전제 아래, 이자 부담을 줄일 수 있는 기회로서 대환대출을 고려해볼 수 있습니다.
아파트 가격의 70% 이상
문제가 발생하는 지점은 이곳입니다. 이전에 60% 이하로 사용하고 있다면 현재 존재하는 제도를 적극적으로 활용할 수 있지만, 시세의 70%를 초과해 사용하고 있다면 대환이나 갈아타기를 하기가 힘들어질 수밖에 없습니다.
실제적으로 간단하면서 가장 효과적인 방법은 부분적으로 대출을 상환하여 부채비율을 줄이고 1금융권을 이용하는 것입니다. 그러나 이러한 방안이 어렵다면 두 가지 정도의 대안을 통해 중장기적으로 전환을 검토해 볼 수 있습니다.
첫 번째는 우선순위와 후순위의 구분입니다. 자금을 활용할 때 두 가지로 나눠져 있다면 이자 부담이 큰 것을 먼저 상환하는 방법을 검토할 수 있습니다.
아파트 시세의 70%를 초과하여 활용하고 있는 경우, 금리와 한도를 모두 충족시키길 원한다면 상호금융이 좋은 선택이 될 수 있습니다. 80%까지 한도를 활용할 수 있으며, DSR이 50%까지 적용되거나 사업자는 예외 규정이 있어 신용부채를 갈아타거나 후순위 대환에 유리합니다. 상호금융에는 신협, 새마을금고, 농협 등이 포함됩니다.
아파트 시세의 70%까지 대환이 가능하나 DSR이 40%를 초과하는 경우 보험사의 금리를 비교하여 이용해볼 수 있는 방법도 있습니다. 매달 납입액이 부담스럽다면 만기상환이나 마이너스통장 방식으로 신청하고, 중도상환을 통해 10% 정도의 비율을 단기적으로 줄여나간 후 60% 이내로 낮아지면 다시 은행으로 전환하는 방법이 있습니다.
단계적으로 주택담보대출을 전환할 계획이라면 금리 비교보다 중도상환 수수료가 낮은 금융기관을 고르는 것이 더 이득입니다. 일반적으로 3년이 지난 후에는 추가 비용이 발생하지 않습니다.
3년 이내에 은행으로 전환하는 것을 고려할 경우, 유사한 금리 조건의 금융사 중 중도상환 비율이 낮은 곳을 선택하면 금리를 비교한 후 부족한 자금을 임시로 활용하여 가계의 부담을 경감하는 데 효과적일 수 있습니다.