후순위 담보대출의 한도는 얼마나 사용 가능한지 알아보겠습니다. 지금은 초저금리 시대가 아니어서 많은 사람들이 금융기관에서 큰 자금을 필요로 할 때 신용보다는 아파트나 오피스텔과 같은 주택을 담보로 돈을 활용하려고 고민하고 있습니다. 주거래은행에서도 한국은행의 기준금리가 3.5%대를 유지하고 있어 신용으로 대출을 받는 것이 쉽지 않으며, 금리가 높다는 점도 걱정입니다.
주택을 담보로 대출을 신청하려 할 때, DSR 규제와 추가 자금 활용이 생각보다 복잡할 수 있습니다. 후순위 대출을 이용하기 위해 필요한 조건과 대출 한도가 어떻게 결정되는지 살펴보겠습니다.
후순위 담보대출에 대해 설명하자면, 이는 다른 기존 대출이 있는 상태에서 그 뒤에 서는 형태의 대출을 의미합니다. 주로 은행이나 금융기관에서 제공하며, 주택이나 상업용 부동산을 담보로 설정합니다. 이러한 대출은 일반적으로 금리가 높고 리스크가 크기 때문에 신중한 접근이 필요합니다.
기존에 은행에서 아파트 담보 대출이 있는 상황에서 기존 대출은 유지하면서 다른 은행에서 추가로 받는 대출을 의미합니다. 이를 아파트 추가 대출 또는 아파트 후순위 대출, 2순위 대출이라고도 부릅니다.
KB부동산 시세가 10억 원인 아파트를 보유하고 있다고 가정해봅시다. 만약 은행에서 6억 원을 담보로 사용하고 있다면, 그에 따라 남은 차액은 4억 원이 됩니다. 금융사마다 시세에 따라 이용할 수 있는 비율이 다르게 설정되어 있어서 남은 금액을 얼마나 활용할 수 있을지 알아볼 수 있습니다. 일반적으로 이 금액은 주로 전세 반환금, 생활 안정 자금, 사업 자금 등 다양하게 사용됩니다.
후순위 담보대출의 자격 요건
후순위 담보대출은 주로 2금융권에서 진행됩니다. 대출 상환이 원활하지 않을 경우 선순위부터 회수되므로 금리가 상대적으로 높은 편입니다. 이용할 금융사에 따라서 차이가 있을 수 있지만, 일반적으로 은행보다 1% 이상 높은 경향이 있으며, 하위 금융사로 내려갈수록 이 차이는 더 확대될 가능성이 있습니다.
1금융권은 DSR 40%를 기준으로 하며, 2금융권은 DSR 50% 이내에서 자격 기준이 설정됩니다. 직장인, 사업자, 주부, 무직자, 연금 수령자 등 다양한 직업군이 있지만 직업에 따른 차이는 크지 않으나, 소득에 따라 한도의 차이를 발생시킬 수 있습니다.
일반적으로 선순위 담보대출이 아파트 시세의 60%를 기준으로 한다면, 후순위 담보대출은 시세의 70%에서 90%까지도 이용 가능합니다.
후순위 담보대출의 적합한 선택지는 어디일까?
후순위 담보대출은 주요 은행들뿐만 아니라 2금융권에 속하는 상호금융, 보험회사, 저축은행, 그리고 P2P 금융에서 제공되고 있습니다. 은행은 금리가 낮지만 선순위를 전액 상환해야 하는 조건이 있기 때문에 대부분의 경우 2금융권에서 이뤄지는 것이 일반적입니다.
다음으로 한도에 따라 선택할 장소에 대한 내용입니다. 일반적으로 보험사는 70%, 상호금융은 80%, 저축은행과 P2P는 아파트 시세의 90%까지 이용할 수 있습니다. 이를 LTV라고 부르며, 비율이 높을수록 가산금리가 적용됩니다.
후순위 담보대출 한도 산정하기
후순위 담보대출의 한도를 산정하는 방법은 현재 보유하고 있는 아파트담보대출의 채권최고액에서 해당 금융사의 LTV 비율에 해당하는 금액을 빼면 됩니다.
예를 들어, 5억 원짜리 아파트에 2억 원을 사용 중이라면 채권최고액이 110%로 설정된 상황에서 2억 2천만 원을 제외한 나머지 금액만큼 신청이 가능합니다. 여기에 방공제 금액이 추가로 차감되며, 서울보증보험의 MCI 가입을 통해 채권최고액만 제외하고 남은 금액을 활용할 수 있습니다.
LTV가 80%까지 가능하다고 하면 5억 원에서 최대 4억 원까지 신청할 수 있으며, 이 중 2억 2천만 원을 제외하면 1억 8천만 원의 금액을 활용할 수 있습니다. LTV가 90%일 경우 한도가 2억 3천만 원으로 증가하지만, 금리에 대한 사항도 고려해야 합니다.
후순위 담보대출 금액이 모자랄 때
원리금 상환을 통해 기존의 담보대출을 갚고 있다면 원금이 어느 정도 감소했을 가능성이 큽니다. 시간이 지남에 따라 상환한 원금의 양이 늘어나게 됩니다. 예를 들어 7억 원짜리 아파트를 30년 또는 40년 동안 원리금으로 상환하고 있다면, 일부 지급 후 남는 채무가 6억 원이라고 가정할 수 있습니다.
후순위 담보대출을 요청했을 때 원하는만큼 한도가 나오지 않았다면 감액등기를 통해 상환한 금액까지 추가로 이용할 수 있는 방법이 있습니다. 신청할 때 원리금 상환을 진행하고 있다면 이 부분도 점검해보는 것이 금액이 부족할 때 도움이 될 수 있습니다.
후순위 담보대출 주의사항
보유한 아파트, 오피스텔, 주택 등을 기반으로 기존에 사용 중인 선순위 대출은 그대로 유지하면서 남은 금액만 활용하는 방식이 후순위 대출입니다.
앞서 언급한 것처럼 생활안정 자금이나 사업자금이 필요하거나 단기적으로 사용해야 할 경우에 기존의 주택담보대출을 변경하고 싶지 않거나 금리 등의 이유로 전체적인 이익이 없는 상황에서 주로 이용됩니다. 여러 곳에 채무가 분산되어 있다면 현재는 통합 목적으로 활용되기도 합니다.
한도가 있다고 해서 과도하게 빚을 지는 것은 바람직하지 않습니다. 내 수입과 비교했을 때 상환해야 할 금액이 너무 많아진다면, 어렵게 얻은 내 집이 무리한 갚는 일정으로 인해 연체되면서 경매에 처해지는 최악의 사태가 발생할 수도 있습니다.
선순위와 비교할 때 금리가 더 높게 적용된다는 점은 신청하기 전에 다시 한번 확인해야 할 사항입니다. 현재 한국은행의 기준금리는 3.5%입니다. 1금융권의 5년 고정금리 주택담보대출을 기준으로 보면 4% 이하로 내려간 상황입니다.
후순위 담보대출의 경우 LTV 80%를 적용했을 때 평균적으로 약 5%의 금리가 발생합니다. 이러한 정보는 미리 알고 계시면 좋을 것 같습니다. 동일한 신용등급과 소득을 가지고 있더라도 이용하는 금융사에 따라 대출 한도나 금리에 상당한 차이가 있으므로 여러 곳을 비교해 보신 후, 나에게 가장 유리한 조건으로 안전하게 활용하시길 바랍니다.